In den nachfolgenden Ausführungen möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick über mietrechtliche Fragen und Probleme geben. Diese Informationen können eine fachliche Beratung nicht ersetzen. Zur Wahrung ihrer rechtlichen Interessen im konkreten Einzelfall empfehlen wir Ihnen, sich anwaltlich beraten zu lassen. Gerne stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zu Seite.

Das Mietrecht §§ 535 ff. BGB

Das Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt und unterscheidet die Miete von Wohnraum, Geschäftsräumen und die Miete von anderen Sachen.

Der häufigste Fall, mit dem nahezu jeder schon einmal in Kontakt gekommen ist, betrifft die Miete von Wohnraum. Hat man die richtige Wohnung bzw. den richtigen Mieter für seine Wohnung gefunden, schließen die Parteien einen Mietvertrag, der die gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen regelt und konkretisiert.

Nach Abschluss des Mietvertrages und Bezug der neuen Wohnung kann es jedoch zu Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien kommen. Die am häufigsten auftretenden Probleme möchten wir mit den nachfolgenden Ausführungen kurz beschreiben: 

Für die Überlassung der Räume verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter eine monatliche Miete (z.B. Nettokaltmiete mit Nebenkosten oder Inklusivmiete) zu zahlen. Der Vermieter ist berechtigt, die vereinbarte Miete in gewissen Zeitabständen zu erhöhen. In der Regel werden derartige Mieterhöhungsbegehren auf einen sog. Mietspiegel gestützt, eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die von den Städten  in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden ausgearbeitet wird. Der Berliner Mietspiegel erscheint i.d.R. alle zwei Jahre. Ob das Mieterhöhungsbegehren in der geforderten Höhe gerechtfertigt ist, bedarf der Prüfung, ob die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale einschlägig sind und somit für das Erhöhungsbegehren herangezogen werden können.   Dafür wird die Wohnung zunächst anhand der sog. Mietspiegeltabelle einer gewissen Spalte zugeordnet, die z.B. das Baujahr, die Größe der Wohnung und Ausstattungsmerkmale berücksichtigt. Aus dieser Tabelle ergibt sich dann die mögliche Spanne der Miete/qm² ergibt (Spanneneinordnung). Sodann wird der Mietpreis mittels Sondermerkmalen, wohnwertmindernden Merkmalen und wohnwerterhöhenden Merkmalen ermittelt. Die begehrte Mieterhöhung kann jedoch durch die sog. Kappungsgrenze begrenzt sein. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden darf.

In der Regel greifen die Vermieter auf Formularmietverträge zurück, d.h. einen Vertragsentwurf, der für eine Vielzahl von Fällen ausgearbeitet ist und nur in den konkreten Punkten ausfüllungsbedürftig ist.  Solche Verträge unterliegen der Inhaltskontrolle und somit den gesetzlichen Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Gerade in den letzten Jahren befasste sich die Rechtsprechung z.B.  vermehrt mit der Frage der Wirksamkeit von Klauseln über vom Mieter auszuführende Schönheitsreparaturen und sog. Endrenovierungsklauseln. So wurden vielfach entsprechende Klauseln für unwirksam erklärt mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine derartigen Arbeiten auszuführen hatte.

In der Regel ist der Mieter zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet. Haben die Vertragspartner die Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter über diese innerhalb eines Jahres genau abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung kann zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder aber auch einer Erstattung durch den Vermieter führen. Der Mieter kann von dem Vermieter Einsicht in die abrechnungsrelevanten Unterlagen verlangen. Ist hingegen eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden, braucht der Vermieter diese nicht abzurechnen. Die Höhe der Betriebskosten ist gegebenenfalls anzupassen.

Leider kommt es immer wieder zu Ereignissen, die den Mietgebrauch nicht unerheblich beeinträchtigen und die Nutzungsmöglichkeiten einschränken, sog. Mangel der Mietsache. Typische Fälle sind defekte Leitungen und Versorgungseinrichtungen (Wasser, Strom etc.), Feuchtigkeitsschäden, die zum Teil mit Schimmelpilzbefall einhergehen oder auch Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen wie Lärm und Schmutz oder eine zu geringe Wohnfläche.

In derartigen Fällen ist die geschuldete Miete gesetzlich gemindert, d.h. der Mieter muss für den streitigen Zeitraum nur eine reduzierte Miete zahlen.  Die Höhe der Mietminderung ist auf den Einzelfall bezogen zu ermitteln. In der Rechtsprechung haben sich jedoch Anhaltspunkte und Richtwerte für die häufigsten Mängel herausgebildet. 

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Mieten in Verzug hat der Vermieter das Recht, die noch ausstehenden Mieten einzuklagen. Eine vorherige Mahnung ist nicht erforderlich, da die Zahlung der Mieten in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt (z.B. 3 Werktag eines jeden Monats) geschuldet wird.

In den letzten Jahren hat die Möglichkeit des Vermieters Modernisierungsmaßnahmen  durchzuführen und die hierfür angefallenen Kosten auf die Miete umzulegen, an immer größerer Bedeutung gewonnen. Hierbei sei insbesondere die energetische Sanierung (Wärmedämmung und Schallschutz) erwähnt.  

Bei groben Verstößen gegen Vertragspflichten kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden. So hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis durch eine außerordentliche fristlose Kündigung zu beenden, wenn der Mieter mit der Zahlung von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug gerät. Nach Ablauf der vom Vermieter gesetzten Räumungsfrist kann der Vermieter Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben. Der Mieter kann die Räumung nur abwenden, wenn er innerhalb von zwei Monaten ab Zustellung der Klagefrist den Rückstand ausgleicht.

Ferner kann der Vermieter wegen eines Zahlungsverzuges auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Möglichkeit der Abwendung einer Räumung ist in diesem Falle jedoch nicht gegeben. Vielfach wird daher im Falle einer außerordentlichen Kündigung daher auch hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt. Ansonsten kann das Mietverhältnis vom Vermieter nur bei Vorliegen eines besonderen Interesses ordentlich gekündigt werden. Hierunter fällt z.B. der Eigenbedarf, wenn derVermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Oft wird auch über die Rückzahlung der bei Vertragsschluss geleisteten Mietsicherheit gestritten. Bei Abschluss des Mietvertrages wird in der Regel eine Mietsicherheit vereinbart, die durch Zahlung einer Mietkaution (die der Vermieter nach gesetzlichen Vorschriften anlegen muss) oder durch Beibringung einer Bankbürgschaft geleistet werden kann. Die Rückzahlung bzw. Rückgabe der Mietsicherheit durch den Vermieter wird erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Allerdings kann der Vermieter gegebenenfalls die Kaution oder einen Teil hiervon zurückbehalten, z.B. wenn mit Schadenersatzansprüchen oder Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen zu rechnen ist. Umstritten ist, ob sich der Vermieter auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Sicherung von Ansprüchen die Mietsicherheit heranziehen kann.

Bei der Neuvermietung und Vermittlung eines Mietvertrages wird häufig auf die Dienste eines Maklers zurückgegriffen, für den bei einer erfolgreichen Vermittlungstätigkeit eine Provision, die sog. Maklercourtage, zu zahlen ist.